约定以物抵债但未办物权转移的协议效力如何确定？

　　当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，协议效力如何认定？最高法院认为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。

　　文/最高院民一庭（撰稿人：夏正芳、潘军锋，江苏高院；仲伟珩，最高人民法院民一庭） 来源/《民事审判指导与参考·指导性案例》

　　基本案情

　　2009年9月9日，陈某向廖某借款4.5万元，约定2009年9月14日偿还。

　　2009年9月15日，因债务无法清偿，双方达成房屋买卖合同，约定借款转为购房款，但只有陈某在《存量房屋买卖合同》上签字，陈某向廖某出具收到5万元购房款的收条。

　　2010年，陈某将房屋产权证及钥匙交予廖某。

　　2011年，廖某诉至法院，要求办理过户手续。

　　陈某答辩称，其只是委托廖某代为出售房屋，而非将房屋出售给廖某。

　　一审法院：双方达成房屋买卖合意，合同应继续履行

　　一审法院审理认为，陈某在承诺书中明确表示，因到期不能还款，故其向廖某所借款项自动转为购房款，对此应视为陈某向廖某做出了以房款冲抵借款的意思表示，而陈某在到期未能还款情形下在廖某提供的房屋买卖合同文本上签字并出具收到廖某房款5万元的收条，以及陈某伺候将房屋产权证和钥匙交予廖某，这些事实进一步表明廖某与陈某已达成房屋买卖合意，且陈某在承诺书中写明了房屋地址与房屋总价，对此应视为买卖标的和买卖价款均已确定，由此应当认为，双方间的房屋买卖合同关系已经成立。该合同关系系双方真实合意，双方均应自觉履行。

　　陈某的抗辩意见，事实依据不足，证据理由不充分，不能成立。廖某基于上述房屋买卖合同关系诉请将房屋过户到自己名下，理由正当，予以支持。故一审法院判决：陈某应协助廖某办理房产交易手续。

　　陈某不服，提起上诉。

　　二审法院：房屋买卖合同关系因物权尚未转移不成立

　　二审法院经审理认为：陈某虽在承诺书中承诺将诉争房屋出卖给廖某，借款转化为购房款，但《存量房买卖合同》上只有陈某的签名，未填写任何内容，廖某也一直未签名。从合同的履行情况看，双方之间存在的是借贷关系，廖某就诉争房屋主张的房屋买卖合同关系，因物权尚未转移，故不成立。