律师办理二手房买卖合同业务操作指引

　　(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

　　(3)处于户籍冻结地区并已列人拆迁公告范围内的；

　　(4)上市出售后形成新的住房困难的；

　　(5)擅自改变房屋使用性质的；

　　(6)有法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售情形的。

　　3.6.3　律师应提示：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。

　　已购买经济适用住房的家庭住满5年的，按照当地政府的规定，以签订合同时间为限；有些即使住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房可以按市场价格出售，但需由出售人到房屋所在地区、县国土房屋管理局按成交额的10％缴纳综合地价款。

　　第4条　房屋质量的审查

　　4.1　律师应当提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。

　　4.2　二手房超过合理使用年限后继续使用的，律师应提示买受人委托具有相应资质等级的鉴定机构鉴定。

　　4.3　律师应当提示委托人，律师不对房屋质量承担任何责任。

　　第5条　买卖合同文本的拟订和审查

　　5.1　律师应提示：二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同。当事人既可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。

　　自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容。

　　5.2　自拟合同应具备以下主要内容.

　　(1)买卖当事人的姓名或者名称、住所；

　　(2)二手房的坐落地点、面积、四至范围；

　　(3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；

　　(4)二手房的规划使用性质；

　　(5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

　　(6)二手房买卖的价格、支付方式和期限；

　　(7)二手房的交付和验收的日期、交付方式；

　　(8)出卖人户口的迁移；

　　(9)维修基金的处理；

　　(10)物业管理费的结清责任；

　　(11)违约责任；

　　(12)争议的解决方式；

　　(13)当事人约定的其他事项。

　　5.3　律师应当提示：房屋的地点和四至、面积、土地使用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等，应在合同中叙述清楚，并与房屋所有权证、土地使用权证或批准文件上的记载一致。

　　出卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件及其他文件的原件。