日前，笔者所在城市媒体报道某美食城经营者（承租人）拖欠租金，出租人起诉至法院，请求解除租赁合同，因租赁合同约定的解除条件成就，法院支持出租人解除租赁合同的请求，要求承租人返还租赁房屋。判决生效后，承租人招商的数量不菲的商户（次承租人）因之面临进退维谷的窘境，另一方面，承租人因投入巨资（上千万元）装饰装修及扩建，不愿返还租赁房屋，双方对峙，矛盾尖锐。在我国其他城市，此类商贸城、商业广场租赁合同解除纠纷亦是不绝于耳。
| 商贸城、商业广场租赁合同解除纠纷的典型事实
1.承租人通常与出租人签订长期的租赁合同（如10年甚至更长）；
2.承租人通常投入巨额的装饰装修及扩建资金且该等装饰装修及扩建通常已征得出租人同意；
3.在得到出租人同意后（有的承租人还因此支付给出租人转租利润），承租人通常将自用部分以外的租赁房屋分割转租给为数不菲的次承租人，与之签订转租合同，收取不菲的款项（如租金、押金），次承租人亦耗资装饰装修；
4.承租人存在拖欠租金的情形（有的可能基于正当理由，有的则可能缺失正当理由）且往往达到租赁合同约定的出租人有权解除租赁合同的程度。如前述美食城的租赁合同约定承租人逾期15日内未缴纳租金，出租人即有权解除租赁合同，收回租赁房屋；
5.鉴于约定的解除条件成就，法院或仲裁机构通常会支持出租人提出的解除租赁合同的诉讼请求或仲裁请求，裁判承租人返还租赁房屋；
6.解除租赁合同的判决或裁决生效后，出租人一方面会申请强制执行，另一方面往往迫不及待，先行动手，以非法的方式驱离承租人（暴力性事件时有耳闻），对于次承租人，或一并驱离，或要求次承租人与自己签订新的租约；
7.依照2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（"《房屋租赁司法解释》"）第11条 的规定，承租人拖欠租金违约导致租赁合同解除的，出租人可不补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，如此，承租人投入的巨额装饰装修资金将绝大部分或部分"打水漂"（视已使用租赁房屋的时间长短）。
| 此类纠纷凸显四大问题
第一，相关法律规定存在缺失
依照现行《合同法》及最高人民法院《房屋租赁司法解释》的规定，承租人拖欠租金，符合租赁合同约定的解除条件的，出租人即可诉求解除租赁合同，法院或者仲裁机构通常予以支持。上述法律规定较为粗陋，未能充分考量商贸城、商业广场等租赁合同与单个商户租赁合同的明显差异性。
|
