合同无效的13种典型情形及裁判规则

　　《建筑工程施工合同》既然合法有效，即应作为双方结算的依据。退一步讲，即使《建筑工程施工合同》无效，本案也应参照《建筑工程施工合同》结算工程款。理由是：根据《最高人民法院﹤关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。一般情形下，合同约定工程价款会低于按照定额标准按实结算的工程价款，在合同无效时，如果允许承包人按照定额标准结算工程价款将高于合同约定工程价款，就会使其获得比合同有效情形下更多的利益，故从平等保护合同双方当事人的利益考虑，在建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的情况下，发包人也有权请求参照合同约定支付工程款。

　　2. 违章建筑或被指定为拆迁区域的房屋，租赁协议应认定为无效

　　租赁合同无效的情形有：（1）未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。（2）违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。（3）被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。（4）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（5）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。（6）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

　　案例：济南市蔬菜公司经营部等诉张衍军房屋租赁合同纠纷再审案（山东省济南市中级人民法院<2014>济民再字第130号民事判决书）

　　裁判要旨：

　　蔬菜公司经营部与张衍军于2005年7月14日签订的《房屋租赁合同》所涉及的房屋系未经过有关主管部门批准而建设的临时用房之事实清楚，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，双方签订的上述《房屋租赁合同》无效。蔬菜公司经营部主张该《房屋租赁合同》有效的理由不能成立，本院不予支持。虽然该《房屋租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本案可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

　　3.《公司法》第16条属于管理性规范，不应作为认定担保是否有效的依据

　　案例：招商银行股份有限公司大连东港支行与大连振邦氟涂料股份有限公司、大连振邦集团有限公司借款合同纠纷案（最高院公报，2015年第2期）