合同无效的13种典型情形及裁判规则

　　裁判要旨：

　　《公司法》第十六条第二款规定，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。该条款是关于公司内部控制管理的规定。不应以此作为评价合同效力的依据。担保人抗辩认为其法定代表人订立抵押合同的行为超越代表权，债权人以其对相关股东会议决议履行了形式审查义务，主张担保人的法定代表人构成表见代表的，人民法院应予支持。

　　4.农村房屋及小产权房买卖，相关合同效力的认定

　　（1）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同应认定为无效

　　《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

　　《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

　　（2）集体经济组织成员可以买卖自有房屋

　　案例：兰英等与田利林等房屋买卖合同纠纷再审申请案（内蒙古自治区高级人民法院<2014>内民申字第452号民事裁定书）

　　裁判要旨

　　本案为农村房屋买卖法律关系而非农村宅基地买卖法律关系。现行法律、行政法规并未禁止农村房屋买卖行为。2011年4月3日被申请人田利林与申请人兰英、李建中签订的《房屋转让协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。原判认定被申请人田利林与申请人兰英、李建中签订的《房屋转让协议书》是在平等自愿基础上达成，内容合法，确认有效，故原审法院适用法律并无不当。申请人兰英、李建中认为，被申请人田利林购买申请人的房屋违反国家强制性法律规定，应当认定为无效等的再审事由没有事实和法律依据。

　　（3）小产权房买卖合同一般认定为无效

　　根据《土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度;国家编制土地利用总体规划，规定土地用途;使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而建设、销售小产权房正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同一般应属无效。