二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　【71】与未成年人签订房屋买卖合同，应有其法定代理人在场并在合同上作为当事人一方签字。

　　【72】未成年人作为非登记在册的房屋共有人，虽依继承或依约定享有房屋所有权，但买受人仍可依善意取得其房屋。

　　15.境外人士购房之程序

　　境外机构或个人违反建设部等六部委共同下发的《建设部、商务部、国家发展和改革委员会等关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，及国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》关于限购规定，并不必然导致合同无效。但因违反上述政策或行政规章，导致买受人取得系争房屋产权的合同目的无法达到，在合同无法实际履行的情况下，买受人有权要求解除合同。

　　【相关法律风险提示】

　　【73】以外籍身份购房违反相关规定主张合同无效，因非属违反法律或行政法规强制性规定，通常难获法院支持，相应地主张无效返还定金或购房款亦不会被支持。

　　【74】房产中介为规避责任，在明知买受人的境外身份不符合购房条件仍提供居间服务，即便签署“境外个人购房承诺”等免责声明，对合同不能履行的后果仍应承担相应责任。

　　【75】当事人行为在嗣后出台的法律法规中属于禁止性范围，但因行为在前，立法在后，先前行为并不因嗣后法律规定而无效。相关规定对境外人士购房居住年限及购房用途的予以限定，但限定日之前签订的房屋买卖合同并不成为约束对象。

　　16.约定不明与合同解释

　　二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

　　【相关法律风险提示】

　　【76】二手房买卖过程中，对于办证、交房等履行步骤不仅在合同中要有提及，还要有明确的期日约定，否则因履行期限及方式不明导致合同争议，被认为合同存在重大条款约定不明的事实，且事后双方无法达成一致，无继续履行的可能性而解除合同，即使对于已交定金一方，亦不适用定金罚则。

　　【77】对于负有付款和办证同时履行义务的双方而言，卖方不履行交房、办证义务，如买方不通过提存或其他适当方式履行己方合同义务，可能亦会被法院认定未履行义务。

　　【78】房屋买卖合同买卖双方各持的一份文本应核对一致，对空栏部分的填写或涂销亦应保持一致，以免发生事后两份合同不同条款存在争议的情形。