二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　【85】转按揭房屋买卖合同通常会约定“按揭不足部分，由买方以现金方式补足”，但若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻，在卖方明显无责的情况下，合同无法继续履行的后果，依据前款通行约定，往往由买方来承担违约的法律后果，包括新增加的贷款利息、税费负担。

　　【86】按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款，在出卖人更换银行卡违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下，买受人起诉，可要求继续履行合同。如要求法院直接确认其所有权，或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款的，均无法律依据。

　　【87】合同约定的先履行义务，因情势变化导致履行受阻或履行无必要的，先履行义务人应对此举证。比如约定出卖人有申请转按揭的义务，因最终未在约定期限内办理，出卖人应就系其所称买受人不满意按揭贷款成数所致进行举证；再比如，实践中，合同约定出卖人就案涉房抵押手续办理完毕，因未履行的，出卖人应就其所称的系买受人因不愿承担实际高出的面积差价款而取回首付款进行举证。

　　【88】合同履行中的通知、协助等附随义务的不作为，亦可能成为一方违约的口实。在转按揭房屋买卖合同履行中，在非归因于买卖双方的情况下导致转按揭办理受阻，买方有义务通知卖方协商解决的途径。

　　19.逾期交房的损失计算

　　二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，应予支持。

　　【相关法律风险提示】

　　【89】因出卖方迟延交房，买方持与他人签订的转租协议起诉主张租金损失，可能会被法院以租金计算标准不客观而驳回。故房屋买卖合同可事先对一方迟延交房或迟延付款的违约责任有明确约定。

　　【90】房屋的交付往往以“交钥匙”为标志，买方索取钥匙主张交付、卖方主张交付钥匙被拒绝，均应保留好相关证据，比如证人证言、提存证据、短信证据、录音证据等。

　　【91】二手房屋买卖，双方对房屋交付日期应有明确约定，对逾期交付可参照该房屋当地当时出租的标准，约定迟延履行的违约赔偿条款，以免将来认定损失时，出现举证上的困难。

　　20.户口迁移的违约责任