二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　25.判决确权与卖房效力

　　在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中，如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提，则行政案件应中止审理，民事案件审理终结后，再行审理；如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提，则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销，受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权，但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。

　　【相关法律风险提示】

　　【106】无权处分行为符合表见代理情形，存在权利人和善意相对人两种需要保护的利益，同时亦可能存在行政和民事两种相互冲突的判决。实际上无论怎样裁判，或者说法律确定保护哪一方无辜者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依据：相对人固然可依善意及表见代理制度取得，但撤销颁证行为的生效行政判决包含了买受人实现过户在法律上存在的障碍。防范之法：除审查权属状态外，对有代理人代为交易的情形，应就授权真实性更为留意。

　　【107】购买房屋前，签约人虽为产权人，作为房产共有人的配偶另一方亦书面同意出售，但仍可能存在冠名产权人之外的其他权利人嗣后主张权利，按《物权法》和《合同法》，善意取得不动产有法律依据，仍需买受人就对价、善意进行举证。为避免诉讼风险，买受人在源头上对权属是否存在争议有必要多做一些了解。

　　【108】无论是正式签订的购房合同，还是为登记而签订的备案合同，当事人主体应保持一致，善始善终，对于委托他人签订的，务必核实并保留授权凭证。

　　【109】房屋买卖合同订立后，应及时办理产权过户手续，即使依合同取得的所有权受法律保护，但因未登记，不能产生对抗第三人的效力。

　　【110】夫妻离婚就房产约定归孩子的，与孩子一同生活的离婚夫妻一方处分该房产，是否须征求对方或孩子意见，未征求意见是否必然导致转让房屋合同无效，依现行法律条文推导不出明确结论。笔者认为，除非该处分行为明显侵害作为受益人的未成年人利益，买受人又难以认定为善意，否则应认定合同有效。

　　26.隐名代理与借名购房

　　房屋权利人虽应以房地产交易中心登记为准，但当事人之间约定产权实际归属的，该约定在当事人之间有效。二手房买受人基于他人委托，以自己名义购买房屋的，应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房，并登记在他人名下，隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。