二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　【相关法律风险提示】

　　【111】借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。

　　【112】非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。

　　【113】借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。

　　【114】经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付；住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。

　　27.房款拖欠与诉讼时效

　　二手房交易中，出卖方将房屋交付买受方后，买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权，其诉讼时效为两年，诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。请求确认二手房买卖合同无效的，不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权，应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效自合同约定的履行期限届满之次日起算。

　　【相关法律风险提示】

　　【115】二手房合同履行过程中，双方认可部分款项系违约金而非房款的，卖方应当要求订立书面确认协议。卖方仅以违约金收据形式单份出示给买方作为凭证的，易存在举证失据。

　　【116】拖欠的购房款是否两年普通适用诉讼，司法实践中有不同判例。认为不适用诉讼时效一方的理由：支付房款系买方主要合同义务，与物权有关。认为适用诉讼时效一方的理由：拖欠的购房款性质上仍系普通债权。对二手房交易各方当事人而言，无论是购房款还是违约金，积极主张并保留相关证据，是防范此类法律风险发生的根本。

　　28.盗卖房屋的法律效力 

　　擅自将他人房屋转让给第三人，第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的，该房屋买卖合同有效。