二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　【相关法律风险提示】

　　【117】卖房人非产权人，但持有房屋及产权人的所有合法证件并通过中介售房，可能还有（伪造的）公证委托书，购房人依然有审核授权委托的义务，就公证委托书的真实性进行查实；委托书未公证的，不能交易，以防范可能产生的无权处分导致合同无效的风险。

　　【118】无权处分导致合同无效，买受人已交定金是否能获得双倍返还？实务中，基于买卖主合同无效作为从合同的定金担保合同亦无效的理论，不失为法律依据明确。笔者倾向于从缔约过失角度看待出卖人行为，或从立约定金性质处理该案，判决主要过错人即出卖人承担双倍返还之责，似更符合公平原则。

　　【119】房屋所有权证、身份证等重要证件应妥善保管，丢失后及时挂失或备案。在无权处分发生时，出卖人的过错可能影响到买受人能否构成善意取得。

　　【120】房屋作为赃物同样适用善意取得，但“明显不合理的低价”、“已办理过户登记”是善意取得构成必要条件，且在实践中对构成要件的审查更为严格。

　　29.中介费用纠纷的处理

　　居间人促成合同成立的，委托人应依约支付报酬。居间人未完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

　　【相关法律风险提示】

　　【121】通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，法院亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。

　　【122】约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。

　　【123】二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明”为由，拒付居间服务费的，如无无充分有效的证据证明，法院一般不会支持。

　　【124】就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被法院支持。

　　【125】房产中介收取委托人“购房定金”后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能需承担向委托人双倍返还定金的责任。故，对存在中介方的二手房买卖，定金交纳应有明确的接收主体，同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则，且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中，中介以“代管定金”形式进行居间中保的交易形式，作为一种促成交易的安排，法院在审判中通常会予以尊重和确认。