二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　【43】二手房购房合同约定了违约金的，诉讼中对违约金计算的终息日，应强调系“暂计至”，判决书中表明的“逾期未付……加倍”内容通常系对判决确认债务内容的履行要求，并非完整的债务内容。尤其在二手房买卖合同历经多次诉讼，卖方解除合同不得，对方持续违约情形下，对利息或违约金的计算依据通过生效判决获得最大限度的保护，具有现实意义。

　　【44】对签约后付款义务的履行方式，约定了明确期限的，最好在合同中将款项接受账号予以明确，以入账日期作为付款义务、收款义务履行的标志，避免在认定付款义务是否逾期时产生纷扰。

　　【45】在一方先行违约符合约定解除合同的情况下，另一方解除合同，应通知对方，未经通知的，合同尚未解除，自行坚持解除，可能被对方作为主张逾期违约的理由。

　　【46】在一方迟延履行主要合同义务的情况下，对方提出解除合同的，应先提出要求履行的催告，并给予合理的履行期限，径行提出解除通知的，可能构成违约。

　　9.合同签订真实性判定

　　在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时，法官应依法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

　　【相关法律风险提示】

　　【47】房屋买卖合同应采用书面形式，因引发争议点多，口头约定如无证据支持，极易导致合同无法履行，且责任无法分清。同时，当事人应在合同尾部签名或捺印、盖章，能本人签名的，应尽量让当事人本人在合同最后签名栏签名，以免当事人或其法定代理人对合同真实性提出异议时，有充分的事实依据。

　　【48】通常认为合同当事人签名在真实性方面较名章更有说服力，在当事人否认自己提供名章或名章虚假的情况下，如有其他证据支持，可以推翻；相反，在对方否认名章真实性，但结合其他相关事实，可认定合同签署的真实性。故合同签名栏应尽量避免加盖名章来代替签名，签名伪造较之印章作假，能鉴定出来的可能性相对较大。

　　【49】在房屋产权人已去世，继承人身份不确定、房屋权属不清晰的房屋买卖合同，应查实共有情况后，由全体共有人或其代理人作为合同当事人一方签字，尽力避免无权处分情形发生。

　　【50】房屋买卖合同签订后，权利人应及时办理过户，存在过户办理障碍时，应及时通过法律途径主张权利，以免日久生变。