二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　【51】以房屋冲抵欠款，通过签订房屋买卖协议，欠款充当定金的做法，为避免将来被认定违背他人真实意思表示或乘人之危之嫌，最好签订书面房屋买卖合同，并有见证人签名捺印。

　　【52】依现行物权登记制度，买卖房屋行为并不依凭房产证是否办理更名登记确认其效力，是否办理更名登记，是合同的履行行为。

　　【53】合同因欺诈或乘人之危可诉请撤销，但要注意撤销期限1年的限制，同时，举证前述两种无效或撤销情形之存在，实践中如无充分证据，基本上难被支持。

　　10.购房合同的性质判定

　　当合同名称与合同内容不符时，应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

　　【相关法律风险提示】

　　【54】为贷款目的抵押或出卖房屋并不为法律所禁止，但以虚假房屋买卖合同骗取银行贷款，符合《合同法》和《民法通则》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形，会导致合同无效甚至承担刑事责任的后果。

　　【55】借名或借房（抵押担保）为他人贷款提供便利，在实际用资人无法偿贷时，出借人作为合同相对人，负有直接清偿义务。

　　【56】我国物权制度中并无让与担保制度，学理上通说认为应归于非典型担保的“类物权”，由于涉及到对物权法定原则的遵循，所谓让与担保只能以债权的性质存在。但其仍属于合法的民事权利，仍要受到《民法通则》、《合同法》等民事实体法的保护。房屋买卖合同签订后，虽已办过户手续，但卖方为回赎房屋设定限制出售条款，符合让与担保的法律特征，亦有可能会被认定为名为房屋买卖实为借贷。

　　【57】以抵押借款方式成立房屋买卖合同关系，易导致法律关系上的争议，应尽量避免买卖双方义务履行的模棱两可表述或设计。因决定合同的本质是当事人的意思表示，而非合同形式，合同性质的重新确认只能通过合同解释而非合同解除进行。为借贷目的而拟定房屋买卖合同，为避免名实不副导致合同效力之争，应尽量回避“流押”、“投资回报”字眼，并最好办理过户，将回赎条款设定为买卖合同的所附条件。

　　【58】在《合同法》实施前，机关团体未经批准购买私房，为《城市私有房屋管理条例》严格禁止，但其效力在《合同法》实施后得到补正。过户手续的办理仍有促成履行的必要。

　　【59】以长期租赁的形式实现买卖合同的目的，存在产权未过户的最大风险，买受人应对此有充分估量。