二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录

　　11.购房尾款的支付时间

　　二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

　　【相关法律风险提示】

　　【60】通常二手房买卖合同约定尾款在交房时或办理过户手续时支付，虽可能在同一天发生，但亦存在先后顺序。一旦较真，谁先谁后，就易成为任何一方的借口，导致纠纷产生。为防止此种情形出现，当事双方应对具体交房通知的时间、方式以及交房后尾款支付方式、因房屋质量等问题导致交接出现困阻后的补救方案进行明确约定。

　　【61】房屋对房款或定金交付有明确日期约定的，主张在该日期已履行付款义务的买方应承担举证责任。对于明确约定支付定金后入住的，对于未支付定金而入住的，双方应有书面说明。

　　【62】争议条款：①在未具体约定过户日期情形下，“余款过户前两天交付”的约定极易混淆事实。②“买方拿到产权证复印件同时付清余款”，对买方而言，应明确为变更后的产权证；对卖方而言，应注意该条款通常会被理解为先办下过户手续，而买受人的付款义务在后。③“除银行贷款以外的款项待房产证过户完毕后付清”，“其他款项”是否指“工本费、律师费、保险费”，是否包括“房屋尾款”，容易产生争议。④“卖方在收齐买方楼款时交税过户”，卖方的过户递件手续须先行情形，卖方以收全款抗辩理据不足。

　　12.房屋相关费用的结清

　　二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的，依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用，买受人在垫付后可向出卖人追偿。

　　【相关法律风险提示】

　　【63】现状出售的二手房，应对交吉条件作出约定，详细清点待移交的设备设施，明确各项应付费用（如水电、煤气、电话、电视有线、物业费、供暖费等）的缴纳义务，并在实际履行交接时，按列明的清单清点、检验，对设施、设备缺省或影响使用的功能缺陷，应在清单中预先告知，以免事后起纠纷。买受人无证据证明存在上述未结清费用，不能以出卖人未提供相关交费凭证拒绝履行自己后履行义务。在买受人未垫付上述应由出卖人缴纳而未缴纳的费用情况下，无权向出卖人行使追偿权。