合同解除疑难问题——最高人民法院案例及公报案例评述

　1998年，新宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉和公司经营。1999年6月嘉和公司因经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心也停业。这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。在此期间，新宇公司也两次变更出资股东。新宇公司的新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，新宇公司致函冯玉梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新宇公司拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新宇公司再次向冯玉梅致函，冯玉梅不同意解除合同。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能施工，6万平方米建造闲置，同时冯，邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新宇公司为此提起诉讼。

　　【判决概要】

　　南京市中级人民法院认为：新宇公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。按照《合同法》第107条的规定，新宇公司本应继续履行合同。但是，当继续履行合同也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《合同法》第110条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的履行费用过高，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。据此，南京市中级人民法院支持了一审判作出的解除合同的判决。

　　【判例评述】

　　抗辩权是对抗对方的请求或否认对方权利主张的权利。抗辩权是和请求权相对应的概念，无请求则无抗辩。抗辩权不能脱离请求权而行使。毫无疑问，《合同法》第110条规定的是抗辩权。该判决的创新之处在于，使履行不能抗辩理由独立于请求权而存在，视为解除合同理由：当违约方处于履行不能的情况下，其可以解除合同，无论被解除合同一方是否违约。这种观点，有其合理之处。当违约方处于履行不能的状态时，合同实际上已经不能履行，只剩下一个无实际履行可能的法律空壳，应允许履行不能一方解除合同，以避免其长期处于法律状态不明确的状态。