商品房买卖合同四大新类型纠纷及裁判观点

　　（三）关于预抵押问题

　　商品房预售过程中，购房人办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押登记，后购房人无力归还贷款，货款人主张对预抵押房屋行使抵押权的，应否支持？

　　抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

　　二、商品房买卖合同解除疑难问题

　　（一）关于预查封的商品房买卖合同解除问题

　　商品房买卖合同被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？

　　商品房被预查封后，出卖人仍可基于正当合理的理由解除商品房买卖合同。

　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》虽然规定预查封的效力等同于正式查封，但同时规定预查封的土地、房屋权属只有登记在被执行执人名下的，预查封登记才自动转为查封登记，且规定预查封的期限。因此，预查封并非正式查封。《城市房地产管理法》第38条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的，该项房地产不得转让。该条限制的是被查封的房产再行转让，但不影响出卖人行使合法正当的合同解除权。当商品房买卖合同被合法解除后，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封的对象。

　　（二）关于影响正常居住使用的判断问题

　　以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：1．出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；2．出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；3．房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；4．水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的：5．消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的：6．订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的：7．其他严重影响正常居住使用的情形。

　　（三）关于精装修商品房质量问题

　　1．装修部分存在严重质量问题的处理。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同，因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的，此时双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，两合同构成合同联立，买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失。在另行签订装修合同的情形，买受人亦可请求单独解除装修合同。