九类无效合同的后继处理办法

6.违法分包合同、转包合同的实际施工人主张欠付工程价款的，诉讼主体如何确定

实际施工人以违法分包人、转包人为被告要求支付工程款的，法院不依职权追加发包人为共同被告；实际施工人以发包人为被告要求支付工程价款的，法院应当追加违法分包人或转包人作为共同被告参加诉讼，发包人在其欠付违法分包人或转包人工程款范围内承担连带责任。发包人以其未欠付工程价款为由提出抗辩的，应当对此承担举证责任。

7.建设工程合同约定总包管理费、保函费等费用由实际施工人负担的，在建设工程合同无效情况下，上述费用是否还可以比照无效合同条款处理

在目前建筑业内，建设方和施工方为减轻自身负担，通常在合同中明确约定将自身应负担的保函费转嫁给实际施工人。而一旦建设工程合同归于无效，双方往往因上述费用的负担发生争议。司法审判中，法院一般认为，根据《《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，合同无效情况下，仅建设工程款可比照合同处理，对于双方约定的总包管理费、保函手续费等由实际施工人最终负担的条款亦应无效，不能类比工程款的规定类推适用，只能根据合同法的无效规定处理。

二、租赁合同

依据《合同法》第二百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干额问题的解释》第二、第三及第十五条的规定，（1）未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。（2）违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。（3）被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。（4）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（5）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。（6）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。（7）租赁期限超过二十年的，超过部分无效。（8）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

1.租赁合同无效，占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：（1）房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形；（2）当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为；（3）对于合同无效双方各自过错程度。

2.租赁合同无效，当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用；又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。

承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有；对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。

3.租赁合同无效，出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼

租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

4.租赁合同无效，转租合同是否有效？

租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

5.租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任

出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。