未办理预售许可证的商品房买卖合同效力认定

二、未办理商品房预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同；法律法规规定商品房实行预售许可，立法本意在于维护购房人利益，被告不能据此主张合同无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第2条规定，在起诉前办理了预售许可的，认定合同有效，因此未办理商品房预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同。相对无效合同区别于绝对无效合同，绝对无效是无法补正的，而相对无效是可以补正的，无效的情形消失后，合同即为有效。就本案而言，如果李某是在涉案房屋尚未建成阶段起诉，则某投资公司在李某起诉之前未办理预售许可证，则合同无效。但本案中，李某的起诉是在某投资公司不需要办理任何销售许可手续，也无法办理预售许可手续的情况下起诉的，因此《解释》第2条并不能适用于本案的情形。

商品房预售是一种特殊的商品买卖行为，即房地产开发商将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其不享有完全意义的所有权，当事人享有的只是一种物权的期待权，所以它在香港被称作买卖楼花。现行法律法规实行商品房预售，实际上是赋予开发商一项权利。为了避免开发商卷款走人等权利滥用行为，为了维护购房人的交易安全，现行法律法规设定了开发商预售权利行使的准入条件，并赋予了购房人主张合同无效的权利，以使极易受损的利益在受损时及时恢复到原状，追回预付的款项。在当下，房地产价格一路狂奔，一年翻一倍，四年翻四倍的情况下，如果法律再允许开发商主张合同无效，则将造成权利义务的严重失衡，这是立法者、执法者都不愿看到的。开发商未依法办理预售许可证，属于典型的违法行为，“任何人不得通过违法行为获利”，因此法庭不应支持无效的主张。预售许可证制度的目的在于控制房地产开发企业通过预售套取资金，损害买受人利益，导致买受人无法取得房屋。因此，开发商不得引用保护购房人权益的条款来主张合同无效。

三、涉案房屋已具备交付条件，与李某同期购买某投资公司商铺的另24户已取得房屋，其产权证正在办理过程中，这也足以说明证实即使购房之初开发商未办理预售许可证，买卖合同也是可以履行的。  

综上所述，李某与山东某投资公司签订的合同，由于合同约定的商铺已竣工验收，且办理了大产权证，双方完全可依约继续履行，且履行的结果也不损害国家、集体、他人利益，此种情形下宜认定合同的效力。

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